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Was ist eine Leibrente und wann ist sie sinnvoll?

Eine Leibrente erhält der Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie, die er an einen Investor verkauft. Das sind der Regel auf solche Modelle spezialisierte Gesellschaften (zum Beispiel die Deutsche Leibrenten-Grundbesitz AG). Der Investor zahlt dem Eigentümer eine monatliche Rente und gewährt ihm gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht. Zu beachten sind im Kontext Leibrente Kinder: Sie können die Immobilie nicht mehr erben.

Welche Rolle spielt der Wert der Immobilien bei diesem Modell?

Er bestimmt ganz entscheidend die Rentenhöhe. Ein weiterer Faktor ist das Alter des Verkäufers. Er sollte beim Standardmodell 70 Jahre oder älter sein, damit sich die Rentenzahlung vs. Verkauf lohnt. Wer eine Leibrente berechnen möchte, findet hierzu online entsprechende Leibrentenrechner. Diese verlangen zum Beispiel folgende Angaben:

  • Verkehrswert der betreffenden Immobilien
  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Garagenzahl
  • Geburtsjahr des Verkäufers

Natürlich lässt sich mit zusätzlichen Angaben vor allem zu den Immobilien noch viel genauer die Leibrente berechnen. Ein Beispiel wäre ein 70-jähriger Verkäufer mit einem Haus, dessen Verkehrswert laut Gutachten 400.000 Euro beträgt. Die monatliche Leibrentenzahlung könnte in diesem Fall rund 650 Euro betragen. Mit der Verkehrswertermittlung beauftragen die Rentengeber einen Gutachter (TÜV oder DEKRA).

Vorteile der Leibrente für Rentenbezieher und -geber

Das Modell hat für beide Seiten große Vorteile und ist daher für die Eigenheimbesitzer leicht zu realisieren. Sie bessern damit deutlich ihre oft kümmerliche Altersrente auf. Der einzige bedenkenswerte Punkt ist, dass sie über ihre Leibrente Kinder (soweit vorhanden) informieren sollten, für die das Modell das Erbe deutlich schmälert. Jedoch hätten die Eltern das Haus auch in diesem Alter verkaufen, in eine kleinere Wohnung umziehen und sich mit dem Erlös noch sehr schöne Jahre machen können – dann wäre das Erbe ebenfalls weg. Kinder können grundsätzlich nicht beeinflussen, welches Vermögen ihre Eltern hinterlassen, sie haben hierbei auch keinerlei Mitspracherecht. Nur informiert sollten sie werden. Der Verkauf des Hauses könnte den Besitzern sogar mehr einbringen, denn die Rentenzahlung ist eine Spekulation auf eine realistische Lebenserwartung bis etwas über das 80. Lebensjahr hinaus entsprechend den statistischen Erwartungen. Wenn die Besitzer sehr viel älter werden, erhalten sie in Summe überdurchschnittlich hohe Leibrentenzahlungen. Im Normalfall liegen diese aber deutlich unter dem Wert des Hauses, sodass der Leibrentengeber einen sehr ordentlichen Gewinn erzielt. Im erwähnten Beispiel würde er vielleicht für rund 13 bis 15 Jahre 650 Euro monatlich zahlen (maximal 117.000 Euro), während das Haus einen aktuellen Verkehrswert von 400.000 Euro hat, der freilich ohne Renovierungen und Sanierungen in den kommenden Jahren etwas sinken kann. Die dennoch sehr große Differenz wiederum ist das Motiv des Leibrentengebers, dieses Modell anzubieten. Die betagten Verkäufer haben auf der anderen Seite meistens kein Interesse daran, jenseits des 70. Lebensjahres noch einmal umzuziehen. Sie möchten unbedingt in der gewohnten Umgebung bleiben und dabei finanziell auskömmlich abgesichert sein. Für diesen Zweck bietet sich ein Leibrentenmodell an.

Gestaltung der Leibrentenzahlung

Die Leibrentenzahlung muss nicht ausschließlich als monatlich ausgezahlte Rente erfolgen. Es gibt auch noch die beiden Modelle einer Einmalzahlung und einer Kombination aus Einmalzahlung und monatlicher Rente.

Garantiertes Wohnrecht

Die Eigentümer erhalten ein garantiertes Wohnrecht, das bis zum Lebensende unkündbar ist. Ihr finanzieller Status im Haus ähnelt dem von Mietern: Sie müssen für alle laufenden Betriebskosten wie Heizung, Strom oder Müllgebühren selbst aufkommen. Allerdings müssen sie keine Kosten für größere Renovierungen oder gar Sanierungen tragen. Hierfür kommt der neue Eigentümer auf. Der Kaufvertrag wird wie üblich notariell beurkundet. Darin ist das lebenslange Wohnrecht festgeschrieben, das im Grundbuch erstrangig abgesichert ist.

Leibrente Steuererklärung

Rentenbezieher müssen wissen, dass eine Angabe der Leibrentenzahlungen in der Steuererklärung erforderlich ist. Sie wird wie andere Altersbezüge versteuert, während für den Rentengeber die Leibrente steuerlich absetzbar ist. Die Versteuerung für die Leibrentenbezieher erfolgt mit dem Ertragsanteil. Dieser hängt vom Alter des Leibrentenbeziehers bei Bezugsbeginn ab. Aktuell (2021) sind die Steuersätze in Deutschland wie folgt beschaffen:

  • 65. – 66. Lebensjahr: 18 % Ertragsanteil
  • 67. Lebensjahr: 17 % Ertragsanteil
  • 68. Lebensjahr: 16 % Ertragsanteil
  • 69. – 70. Lebensjahr: 15 % Ertragsanteil
  • 71. Lebensjahr: 14 % Ertragsanteil
  • 72. – 73. Lebensjahr: 13 % Ertragsanteil
  • 74. Lebensjahr: 12 % Ertragsanteil
  • 75. Lebensjahr: 11 % Ertragsanteil
  • 76. – 77. Lebensjahr: 10 % Ertragsanteil
  • 78. – 79. Lebensjahr: 9 % Ertragsanteil
  • 80. Lebensjahr: 8 % Ertragsanteil
  • 81. – 82. Lebensjahr: 7 % Ertragsanteil
  • 83. – 84. Lebensjahr: 6 % Ertragsanteil
  • 85. – 87. Lebensjahr: 5 % Ertragsanteil

Wie verbreitet ist das Modell in Deutschland?

Es ist noch weniger verbreitet als in anderen Staaten, doch das Interesse wächst. In den USA sind Leibrentenzahlungen eine absolut gängige Form der Altersfinanzierung, die Amerikaner sagen dazu „Eat your bricks“ (zu Deutsch: „Iss deine Steine“). Deutsche Experten vermuten, dass sich in den kommenden Jahren und Jahrzehnten immer mehr Deutsche für Leibrentenzahlungen entscheiden werden. Es gibt hierfür neben schmalen Altersrenten noch weitere Motive. So ist der oben geschilderte Konflikt mit den Kindern wegen des deutlich geschmälerten Erbes seltener, als man glauben würde. Die Generation der zwischen 1960 und 1980 Geborenen ist überwiegend selbst gut situiert und benötigt das Haus der Eltern nicht. Vielmehr gönnt sie diesen eine aufgebesserte Rente. Darüber hinaus ist das Leibrentenmodell (auch: Immobilienverrentung)für Kinderlose äußerst interessant bis sogar alternativlos, denn sie vererben bestenfalls an sehr weit entfernte Verwandte, wozu sie rein gar nicht verpflichtet sind. Also können sie bedenkenlos ihr Haus selbst aufzehren. Eine große Rolle spielen die relativ kleinen Renten der Jahrgänge zwischen 1940 bis 1955. Mit diesen lassen sich größere Wünsche praktisch nicht erfüllen. Diese entstehen aber mit dem Beginn des Rentenalters: Ein Ehepaar könnte sich beispielsweise schon ewig gewünscht haben, ein Wohnmobil anzuschaffen und damit unbeschwert durch Europa zu fahren. Große Ersparnisse gibt es aber nicht, das Geld floss in den vergangenen Jahrzehnten ins Haus. Nun holen es sich die Rentner zurück. Manchmal benötigen die Hausbesitzer auch eine Leibrente mit größerer Anzahlung, weil sie das Haus renovieren bzw. altersgerecht umbauen wollen. Die Bank aber gibt ihnen hierfür aufgrund ihres Lebensalters keinen Kredit mehr.